PMK 90 TAHUN 2025

Pendahuluan

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 mengatur Pajak Pertambahan Nilai yang ditanggung pemerintah atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun untuk tahun anggaran 2026. Peraturan ini diterbitkan sebagai kebijakan lanjutan setelah penerapan insentif PPN DTP pada tahun 2023-2025 untuk menjaga keberlangsungan pertumbuhan ekonomi dan mendorong daya beli masyarakat pada sektor perumahan. Pertimbangan Menimbang menyatakan perlunya paket kebijakan ekonomi untuk kesejahteraan berupa insentif PPN DTP tahun anggaran 2026 dan menetapkan mekanisme pelaksanaan serta pertanggungjawaban. Peraturan ini menjadi dasar pelaksanaan PPN DTP bagi penyerahan unit hunian siap huni sepanjang memenuhi persyaratan teknis dan administratif yang diatur di dalamnya.

Pokok Pengaturan

Ruang Lingkup PPN Ditanggung Pemerintah

• PPN yang terutang atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang memenuhi persyaratan ditanggung pemerintah untuk tahun anggaran 2026.
• Penyerahan yang dimaksud meliputi rumah tapak (rumah tinggal/rumah deret termasuk sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor) dan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

Definisi Pokok

• Menguraikan istilah penting seperti Undang-Undang PPN (UU No. 8/1983 sebagaimana terakhir diubah UU No. 6/2023), PPN, Pengusaha Kena Pajak, Barang Kena Pajak, Faktur Pajak, Harga Jual, Masa Pajak, Surat Pemberitahuan Masa PPN, dan Menteri sebagai acuan penerapan peraturan.
• Harga Jual didefinisikan sebagai nilai berupa uang termasuk semua biaya yang diminta oleh penjual karena penyerahan BKP, tidak termasuk PPN dan potongan harga yang dicantumkan di Faktur Pajak.

Syarat Substantif Unit Yang Mendapat Insentif

• Unit harus memiliki Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) dan merupakan rumah tapak baru atau satuan rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.
• Unit baru harus pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak penjual yang menyelenggarakan pembangunan, belum pernah dipindahtangankan, dan telah mendapatkan kode identitas rumah melalui aplikasi kementerian terkait atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat.

Saat Terjadi Penyerahan dan Periode Pemberian

• PPN yang DTP merupakan PPN atas penyerahan yang terjadi pada saat ditandatanganinya akta jual beli oleh pejabat pembuat akta tanah atau ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris, serta dilakukan penyerahan hak secara nyata dibuktikan dengan berita acara serah terima.
• Periode pemberian insentif meliputi penyerahan dan berita acara serah terima yang terjadi sejak 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026.

Ketentuan Berita Acara Serah Terima

• Berita acara serah terima minimal harus memuat: nama dan NPWP Pengusaha Kena Pajak penjual; nama dan NPWP atau NIK pembeli; Harga Jual; tanggal serah terima; kode identitas rumah; pernyataan bermeterai mengenai serah terima bangunan; dan nomor berita acara serah terima.
• Pengusaha Kena Pajak penjual wajib mendaftarkan berita acara serah terima dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan perumahan dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukan serah terima.

Batas Pemanfaatan dan Pihak Yang Berhak

• Insentif PPN DTP dimanfaatkan untuk setiap 1 (satu) orang pribadi atas perolehan 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun; perolehan lebih dari satu unit oleh satu orang pribadi tidak dapat ditanggung pemerintah untuk unit ke-2 dan seterusnya.
• Orang pribadi meliputi warga negara Indonesia yang memiliki NPWP atau NIK, serta warga negara asing yang memiliki NPWP sepanjang memenuhi ketentuan perundang-undangan yang mengatur kepemilikan rumah bagi warga negara asing.

Besaran Insentif dan Masa Pajak

• PPN ditanggung pemerintah diberikan sebesar 100% dari PPN yang terutang atas bagian Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan Harga Jual paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
• Pemberian insentif berlaku untuk Masa Pajak Januari 2026 sampai dengan Masa Pajak Desember 2026.

Ketentuan Penerbitan Faktur Pajak dan Pelaporan Realisasi

• Pengusaha Kena Pajak penjual wajib membuat Faktur Pajak sesuai ketentuan perpajakan dan laporan realisasi PPN DTP; Faktur Pajak harus diisi benar dan lengkap termasuk identitas pembeli (nama dan NPWP atau NIK) serta mencantumkan kode identitas rumah pada kolom nama barang.
• Untuk penyerahan dengan Harga Jual sampai dengan Rp2.000.000.000,00 menggunakan kode transaksi 07; untuk Harga Jual lebih dari Rp2.000.000.000,00 dibuat Faktur Pajak kode 07 untuk bagian sampai Rp2.000.000.000,00 dan kode 04 untuk bagian di atas Rp2.000.000.000,00.
• Faktur Pajak terkait harus memuat keterangan "PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR 90 TAHUN 2025"; apabila keterangan belum tersedia di aplikasi pembuatan Faktur Pajak, PKP melakukan pembaruan aplikasi atau mencantumkan keterangan tersebut pada kolom referensi Faktur Pajak.
• Faktur Pajak yang dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Masa PPN oleh PKP merupakan laporan realisasi PPN DTP; pelaporan dan pembetulan SPT Masa PPN untuk Masa Pajak Januari-Desember 2026 dapat diperlakukan sebagai laporan realisasi jika disampaikan paling lambat 31 Januari 2027.

Kasus Yang Tidak Diberikan PPN Ditanggung Pemerintah

• PPN tidak ditanggung pemerintah apabila objek yang diserahkan tidak memenuhi definisi atau persyaratan dalam Pasal 2-4, pembayaran uang muka atau cicilan pertama dilakukan sebelum 1 Januari 2026, atau penyerahan dilakukan sebelum 1 Januari 2026 atau setelah 31 Desember 2026.
• PPN juga tidak DTP jika perolehan lebih dari 1 unit oleh 1 orang pribadi, unit dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 tahun sejak penyerahan, PKP tidak membuat atau menggunakan Faktur Pajak sesuai ketentuan, PKP tidak mendaftarkan berita acara serah terima, atau PKP tidak melaporkan laporan realisasi.

Penagihan Kembali Oleh Direktorat Jenderal Pajak

• Kepala kantor pelayanan pajak atas nama Direktur Jenderal Pajak dapat menagih PPN yang terutang sesuai ketentuan perpajakan jika diperoleh data/informasi yang menunjukkan ketidaksesuaian syarat pemberian DTP, termasuk bukti bahwa objek bukan rumah yang dimaksud, perolehan melebihi satu unit, pemindahtanganan dalam 1 tahun, atau ketidakcocokan Masa Pajak.
• Direktorat Jenderal Pajak dapat menagih apabila Faktur Pajak tidak dibuat atau tidak dilaporkan dalam SPT Masa PPN serta apabila berita acara serah terima tidak didaftarkan dalam aplikasi kementerian terkait.

Interaksi Dengan Fasilitas Perpajakan Lain

• Rumah tapak atau satuan rumah susun yang telah mendapatkan fasilitas pembebasan PPN berdasarkan ketentuan peraturan perpajakan tidak dapat memanfaatkan insentif PPN DTP berdasarkan Peraturan Menteri ini.
• Namun, pemanfaatan insentif PPN DTP oleh orang pribadi yang sebelumnya memanfaatkan PPN DTP pada tahun-tahun sebelumnya tetap diperbolehkan untuk pembelian unit rumah tapak atau satuan rumah susun yang lain sesuai ketentuan Pasal 5 ayat (2).

Pelaksanaan Anggaran, Pertanggungjawaban, dan Kewajiban Data

• Pelaksanaan dan pertanggungjawaban subsidi pajak ditanggung pemerintah tahun anggaran 2026 dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
• Kementerian yang menyelenggarakan urusan perumahan dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat wajib menyampaikan data rumah tapak dan satuan rumah susun termasuk berita acara serah terima dan registrasi kode identitas rumah secara elektronik ke Direktorat Jenderal Pajak, dan penyampaian keseluruhan data dilakukan paling lambat 5 Februari 2027.

Lampiran Contoh Transaksi dan Penerapan

• Peraturan memuat lampiran berisi contoh transaksi dan pembuatan Faktur Pajak yang memperlihatkan perhitungan dasar pengenaan (mis. dasar 11/12 untuk pembayaran bertahap) dan perhitungan PPN 12%, pemecahan kode transaksi, serta kewajiban pendaftaran berita acara serah terima dengan tenggat waktu konkret.
• Contoh dalam lampiran mencantumkan tanggal-tanggal pendaftaran berita acara serah terima dan pelaporan yang berbeda-beda (mis. 30 Juni 2026, 31 Mei 2026, 31 Agustus 2026, 31 Januari 2027) serta ilustrasi bahwa pembayaran uang muka sebelum 1 Januari 2026 menutup hak atas insentif untuk transaksi tersebut.

Ketentuan Berlaku

• Peraturan ini mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2026.

DISCLAIMER: Konten di generate oleh AI, selalu pastikan dengan dokumen aslinya